警惕！房价，这次可能真的悬了？(2)

来源：楼市参考（ID：house0909）

2月6日，人民日报海外版在第二版下半版，用4栏的版面发表了一篇关于楼市的“市场观察”。这篇报道通过专家之口，建议购房者可以在今年下半年出手。

报道分析了央行、银监会房贷新政的影响，借助“北京市社科院经济研究所所长杨松”等专家之口，对普通购房者提出了如下建议：

1、2016年楼市整体会以稳为主、略有下降，不会暴涨暴跌。由于中国目前仍然处于降息通道之中，贷款成本将会徘徊在低位，因此对于自住型刚需来说，可以考虑在今年下半年适时出手，但对于投机炒房者而言就要三思而后行了。

2、近年来，一方面政府加大了对“保障房”“廉租房”的建设和供应力度，刚需问题有所缓解；另一方面，社会也意识到了房地产畸形发展对经济的危害，而且客观上中国整体房价仍处于较高水平，因此继续炒作获利的空间已经不大。

这篇报道还是引起广泛关注，大家纷纷猜测文章的背景，以及试图透露的政策信号。我的看法如下：

1、建议刚需购房者下半年出手，而不是在此次房贷新政之后马上出手，可能隐含着这样的预判：国家对楼市去库存的政策组合拳刚刚开始打出来，目前主要是出利好，为购房者减轻负担、加杠杆，从需求侧发力。未来可能还会从供给侧发力，主要办法是降房价。

2、目前楼市政策异常宽松，流动性充裕，一线城市和强二线城市房价很难下降，在这些城市国家采取的是让房价上涨，引发买涨不买跌的心理。但三四五线城市就不同，由于库存量非常大，人口流失或者增长缓慢，未来必然会有针对性的政策，鼓励开发商降价。比如减免开发商的税费，在信贷上有保有压，鼓励降房价。因此，对于这些城市来说，下半年的房价或许比现在还要便宜。

3、从近期官方在钢铁、煤炭等行业“去过剩产能”所采取的手法看，未来楼市去库存可能会有所参照。其核心特点是：政府强势出手，辅以具有很强针对性的信贷、财税政策。所以，未来三四五线城市的开发商，或许会在政策具体指导下被迫降价。

来源：人民日报

据一份调查显示：仍有52.0%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高2.4个百分点；而44.2%的居民认为目前房价“可以接受”。

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。

你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。

好处还是一定有的。有经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。

比如日本，在1992年出现人口拐点后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。而如今，中国楼市的人口拐点也已越走越近。

从这个意义上说，二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨；即将终结的人口红利，有望因此重获生机。

未来，大量中小房企或将被收购，转型，或者死亡。最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。

同时，未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。

很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

商铺面临的最大问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。

传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务公寓），住宅更贵。

为什么？原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。

网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。

未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。